Bạn định mua nhà đất ở Phong Linh để cho thuê lấy dòng tiền, nhưng chưa biết loại nào dễ lấp đầy và lợi suất thật là bao nhiêu? Bài này chỉ cách chọn sản phẩm cho thuê được, tính lợi suất ròng đúng cách và tránh cảnh trống nhà. Đọc xong bạn sẽ tính được một con số lợi suất thực tế thay vì con số trong mơ của người bán.
Chọn sản phẩm cho thuê được
Không phải nhà đất nào cũng cho thuê tốt. Thứ quyết định là nhu cầu thuê quanh khu, không phải sở thích của bạn.
Bám theo nguồn cầu
Hãy nhìn ai đang thuê trong khu Phong Linh: công nhân, hộ gia đình trẻ, người buôn bán nhỏ, hay khách trọ ngắn hạn. Mỗi nhóm cần một loại sản phẩm khác nhau: phòng trọ, nhà nguyên căn nhỏ, hay mặt bằng kinh doanh. Chọn sản phẩm khớp nhóm cầu đông nhất thì tỷ lệ lấp đầy cao và ít trống.
Ưu tiên yếu tố giữ khách lâu
Khách thuê ở lâu giúp bạn đỡ chi phí tìm khách và sửa sang giữa các kỳ. Gần chỗ làm, chợ, trường học, đường vào thuận tiện và an ninh tốt là những thứ giữ khách. Một tài sản rẻ nhưng luôn trống thường lỗ hơn tài sản đắt hơn mà lấp đầy quanh năm.
Tính lợi suất ròng, không phải lợi suất gộp
Đây là chỗ nhiều nhà đầu tư mới nhầm và mua hớ.
Phân biệt gộp và ròng
Lợi suất gộp lấy tiền thuê cả năm chia cho vốn bỏ ra, nghe rất đẹp. Nhưng lợi suất ròng mới là thứ vào túi bạn: tiền thuê trừ đi mọi chi phí, chia cho tổng vốn gồm cả chi phí mua và sửa. Luôn ra quyết định dựa trên con số ròng.
Những chi phí hay bị bỏ quên
- Thời gian trống giữa hai lượt khách, nên tính tiền thuê thực nhận thấp hơn 12 tháng.
- Bảo trì, sửa chữa định kỳ và làm mới giữa các kỳ thuê.
- Thuế, phí liên quan đến cho thuê theo quy định hiện hành.
- Chi phí quản lý nếu bạn thuê người trông coi.
- Nếu dùng vốn vay, tiền lãi vay ăn thẳng vào dòng tiền.
Kiểm tra dòng tiền tháng
Sau khi trừ hết, xem mỗi tháng còn dương hay âm. Dòng tiền âm nghĩa là bạn phải bù thêm để giữ tài sản, chỉ chấp nhận được nếu bạn đặt cược vào tăng giá và đủ sức gánh phần bù đó.
Ví dụ thực tế
Một nhà đầu tư mua căn nhà nhỏ ở Phong Linh 1,5 tỷ, môi giới nói cho thuê 8 triệu mỗi tháng, tức lợi suất gộp khoảng 6,4% một năm. Khi anh tính lại: trung bình mỗi năm trống hơn một tháng, cộng bảo trì, thuế và một khoản làm mới, thu thực chỉ còn quanh 82 triệu. Anh còn bỏ thêm 120 triệu sửa nhà lúc mua, nâng tổng vốn lên 1,62 tỷ. Lợi suất ròng thực rơi xuống khoảng 5% một năm. Con số này vẫn chấp nhận được, nhưng khác hẳn kỳ vọng ban đầu và giúp anh trả giá sát hơn.
Lỗi thường gặp và cách sửa
- Chỉ nhìn lợi suất gộp. Sửa: luôn tính ròng sau mọi chi phí và thời gian trống.
- Mua theo giá rẻ, bỏ qua nhu cầu thuê. Sửa: xác nhận có nhóm khách thật quanh khu trước khi mua.
- Bỏ quên chi phí sửa ban đầu. Sửa: cộng chi phí đưa tài sản vào trạng thái cho thuê được vào tổng vốn.
- Dùng đòn bẩy quá cao. Sửa: tính dòng tiền sau lãi vay; tránh để một tháng trống làm bạn hụt tiền trả nợ.
- Định giá thuê theo mong muốn. Sửa: tham chiếu giá thuê thực của các tài sản tương tự đang có khách.
Các bước hành động
- Khảo sát nhóm khách thuê chủ đạo quanh khu và loại sản phẩm họ cần.
- Thu thập giá thuê thực của 3-5 tài sản tương tự đang lấp đầy.
- Ước lượng thời gian trống và mọi chi phí vận hành trong năm.
- Tính lợi suất ròng trên tổng vốn gồm cả chi phí mua và sửa.
- Kiểm tra dòng tiền tháng sau lãi vay trước khi chốt.
Kết luận
Đầu tư cho thuê thành công nằm ở con số ròng và khả năng lấp đầy, không nằm ở lời hứa lợi suất gộp. Bước tiếp theo: chọn một tài sản bạn đang cân nhắc, tự điền tiền thuê thực và toàn bộ chi phí vào bảng tính, rồi ra một con số lợi suất ròng để làm căn cứ trả giá.
Câu hỏi thường gặp
Lợi suất cho thuê bao nhiêu là tốt?
Không có ngưỡng cố định vì còn tùy khu vực, loại tài sản và kỳ vọng tăng giá. Điều quan trọng là so lợi suất ròng của bạn với các kênh khác và với rủi ro trống nhà, chứ không chạy theo một con số gộp hấp dẫn.
Nên mua nhà nguyên căn hay xây phòng trọ để cho thuê?
Tùy nhóm cầu quanh khu. Nếu nhiều công nhân, người ở trọ đơn lẻ thì phòng trọ dễ lấp đầy; nếu nhiều hộ gia đình thì nhà nguyên căn nhỏ hợp hơn. Hãy để nhu cầu thật quyết định.
Có nên vay để đầu tư cho thuê không?
Có thể, nhưng phải tính dòng tiền sau khi trừ lãi vay. Nếu một tháng trống đã khiến bạn hụt tiền trả nợ thì đòn bẩy đang quá cao và cần giảm lại.
Làm sao giảm thời gian trống nhà?
Chọn vị trí thuận tiện, giữ tài sản sạch sẽ và định giá thuê sát thị trường. Giữ khách cũ ở lâu bằng cách bảo trì tốt thường rẻ hơn liên tục tìm khách mới.
Tham khảo
Quy định về thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản của cơ quan thuế Việt Nam (đọc hướng dẫn chính thức áp dụng theo thời điểm); Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Nên đối chiếu văn bản gốc và tham vấn chuyên môn khi cần.