Bên cạnh nhóm mua để ở, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư tại Phong Linh chọn hướng mua tài sản để cho thuê, với mong muốn tạo ra dòng tiền đều đặn hàng tháng. Đây là chiến lược nghe có vẻ đơn giản nhưng lại đòi hỏi tính toán kỹ lưỡng, bởi khoảng cách giữa lợi nhuận trên giấy và lợi nhuận thực nhận có thể rất lớn. Bài viết này phân tích cách đánh giá một tài sản cho thuê một cách thực tế, tránh những kỳ vọng màu hồng.
Phân biệt tỷ suất gộp và tỷ suất thực
Nhiều môi giới quảng cáo tỷ suất cho thuê hấp dẫn bằng cách lấy tiền thuê năm chia cho giá mua. Ví dụ một căn nhà giá 2,4 tỷ cho thuê 12 triệu mỗi tháng, tức 144 triệu một năm, nghe qua là 6% một năm. Con số này gọi là tỷ suất gộp, và nó gần như luôn cao hơn thực tế. Tỷ suất thực phải trừ đi tất cả chi phí vận hành: thuế cho thuê, phí sửa chữa, thời gian trống không có khách, chi phí môi giới tìm khách, và khấu hao nội thất.
Với ví dụ trên, nếu mỗi năm căn nhà trống một tháng rưỡi giữa các lượt khách, chi phí sửa chữa và bảo trì khoảng 8 triệu, thuế và phí khoảng 7 triệu, thì thu nhập ròng chỉ còn khoảng 111 triệu, tương đương 4,6% một năm. Con số này cần được so sánh với lãi suất gửi tiết kiệm và chi phí cơ hội của vốn. Nếu bạn còn dùng vốn vay với lãi 11%, dòng tiền cho thuê thực tế không đủ bù lãi, nghĩa là bạn đang bù lỗ mỗi tháng và chỉ kỳ vọng lời từ tăng giá tài sản.
Chọn loại hình phù hợp với nhu cầu thuê tại Phong Linh
Không phải loại tài sản nào cũng cho thuê tốt tại một khu vực. Phong Linh có đặc điểm dân cư và hạ tầng riêng, nên trước khi mua cần xác định đối tượng thuê mục tiêu. Nếu khu vực gần khu công nghiệp hoặc trường học, phòng trọ và nhà trọ khép kín cho công nhân, sinh viên thường có tỷ lệ lấp đầy cao và dòng tiền ổn định, dù đơn giá mỗi phòng thấp. Nếu khu vực có nhiều hộ gia đình trẻ, nhà nguyên căn ba đến bốn phòng ngủ lại phù hợp hơn.
Một cách khảo sát đơn giản là đóng vai người đi thuê. Hãy gọi thử vài tin đăng cho thuê trong bán kính một cây số, hỏi giá, hỏi tình trạng còn phòng hay không, và hỏi bao lâu thì có khách mới. Nếu hầu hết chủ nhà cho biết luôn kín phòng và có danh sách chờ, đó là tín hiệu tốt. Nếu nhiều tin đăng đã treo nhiều tháng, bạn nên thận trọng vì nguồn cung cho thuê đang vượt cầu.
Tính đúng chi phí ban đầu để đưa vào vận hành
Giá mua chỉ là một phần. Để một tài sản có thể cho thuê được giá tốt, bạn thường phải đầu tư thêm cho hoàn thiện. Với nhà trọ, chi phí lắp đặt điện nước riêng cho từng phòng, làm gác lửng, lắp thiết bị vệ sinh, cửa và khóa an toàn có thể lên tới vài trăm triệu. Với nhà nguyên căn, chi phí sơn sửa, nội thất cơ bản như máy lạnh, bếp, tủ cũng là khoản đáng kể.
Khoản đầu tư này cần được cộng vào tổng vốn khi tính tỷ suất, nếu không con số lợi nhuận sẽ bị thổi phồng. Ngoài ra, nội thất có tuổi thọ giới hạn. Một chiếc máy lạnh dùng năm đến bảy năm, một bộ nội thất gỗ công nghiệp xuống cấp sau vài năm cho thuê. Người đầu tư chuyên nghiệp luôn trích một khoản khấu hao hàng tháng để không bị bất ngờ khi phải thay mới đồng loạt.
Quản lý rủi ro trống phòng và khách thuê
Rủi ro lớn nhất của mô hình cho thuê không phải là giá thuê thấp mà là thời gian trống. Một phòng trọ để trống ba tháng đã ăn mòn lợi nhuận cả năm. Để giảm rủi ro này, hãy giữ giá thuê ở mức cạnh tranh thay vì cố đẩy cao hơn thị trường vài trăm nghìn để rồi phòng trống lâu. Đôi khi giảm nhẹ giá để lấp đầy nhanh lại cho tổng thu nhập năm cao hơn.
Về khách thuê, một hợp đồng rõ ràng là công cụ bảo vệ quan trọng. Hợp đồng nên ghi rõ tiền cọc, thời hạn, trách nhiệm sửa chữa, quy định về việc chậm trả và điều kiện chấm dứt. Tiền cọc thường tương đương một đến hai tháng thuê, đủ để bù đắp nếu khách bỏ đi đột ngột hoặc gây hư hỏng. Với nhà trọ nhiều phòng, việc sàng lọc khách và duy trì an ninh, vệ sinh chung ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng giữ khách lâu dài.
Khi nào mô hình cho thuê thực sự hiệu quả
Đầu tư cho thuê tại Phong Linh phù hợp nhất với người có vốn tự có lớn, chấp nhận lợi nhuận vừa phải nhưng đều đặn, và có thời gian hoặc nhân lực để quản lý. Nếu bạn dùng đòn bẩy quá cao, dòng tiền cho thuê khó bù được lãi vay, và bạn sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào việc tài sản tăng giá, điều không nên xem là chắc chắn.
Trước khi xuống tiền, hãy lập một bảng tính dòng tiền chi tiết cho năm năm đầu, gồm mọi khoản thu chi, kể cả tháng trống và chi phí sửa lớn. Nếu dòng tiền vẫn dương trong kịch bản thận trọng, đó là một khoản đầu tư đáng cân nhắc. Con số biết nói nhiều hơn cảm giác, và người đầu tư kỷ luật luôn để những con số ấy quyết định thay vì lời hứa hẹn của người bán.